近日，上海市閔行公共租賃住房投資運(yùn)營有限公司發(fā)布了《關(guān)于以公開收購方式籌集保障性租賃住房（階段性房源）的公告》（下稱《公告》），引發(fā)業(yè)界關(guān)注。分析人士認(rèn)為，伴隨保障性租賃住房規(guī)模的不斷擴(kuò)大，備受機(jī)構(gòu)青睞的保租房REITs也將進(jìn)一步擴(kuò)容，更好地盤活存量資產(chǎn)，并促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

上海積極推進(jìn)存量商品房再利用

據(jù)記者了解，上海市閔行公共租賃住房投資運(yùn)營有限公司為上海閔房（集團(tuán)）有限公司旗下的全資子公司，控股股東為閔行區(qū)國資委。

《公告》顯示，為貫徹落實(shí)本市關(guān)于完善住房保障體系、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的決策部署，進(jìn)一步盤活存量房源，優(yōu)化區(qū)域住房資源配置，現(xiàn)面向社會公開征集符合要求的房地產(chǎn)項目用作保障性租賃住房（階段性房源）使用。

具體到征集范圍及條件方面，收購標(biāo)的須為合法合規(guī)的新建住宅商品房項目，并具備現(xiàn)房交付條件；項目須位于閔行區(qū)南部地區(qū)；可收購房源需集中分布，單個項目提供房源總建筑面積不少于7500平方米。房源需產(chǎn)權(quán)清晰、無權(quán)屬糾紛、未被法院查封、扣押、凍結(jié)。最終收購價格以房源評估價值為準(zhǔn)。

在業(yè)內(nèi)人士看來，之所以選擇收購存量商品房籌集保障性租賃住房，一方面，是因為此舉能夠加快保障性住房的供給量，滿足低收入群體和特定人群的住房需求，且這種方式相比新建住房，能夠大大縮短建設(shè)周期，通常只需3到6個月的改造即可投入使用?。另一方面，是有助于提升城市吸引力和人才引進(jìn)?能力。

根據(jù)已有經(jīng)驗，在大城市中，將存量商品房改造為人才房或青年公寓，可以吸引高端人才和青年人才，提升城市的競爭力和吸引力。同時，能夠?改善居民生活條件?，尤其是對于正在進(jìn)行城市更新的地塊，存量商品房作為安置房可以加快居民回遷速度，減少過渡期的不便，提升居民的生活質(zhì)量和幸福感?。

值得一提的是，早在2024年末，上海城投控股股份有限公司已率先探索收購存量房，并用于保障房建設(shè)。2025年5月16日，城投寬庭徐匯社區(qū)（保障性租賃住房）正式啟用。

記者在現(xiàn)場了解到，作為通過國泰君安城投寬庭保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡稱“國泰君安城投寬庭保租房REIT”）凈回收資金完成收購的典型范例，該項目的啟用彰顯了政策支持保障性租賃住房市場發(fā)展的堅定信心。

以金融創(chuàng)新打造存量資產(chǎn)盤活新標(biāo)桿

存量資產(chǎn)的盤活離不開金融資本的持續(xù)賦能，城投寬庭徐匯社區(qū)就是典型案例。作為上海市第一單國資領(lǐng)域的保租房收購項目，本次操作對于優(yōu)化國資布局、推動國企改革、盤活重點(diǎn)區(qū)域保障性租賃住房存量資產(chǎn)、加快完善租賃住房市場體系具有積極意義。

“城投寬庭徐匯社區(qū)是上海城投、儀電集團(tuán)、國盛集團(tuán)三家國資產(chǎn)業(yè)集團(tuán)首次通力合作的項目，是上海市屬國企首單存量R4地塊并購盤活項目，也是上海城投落實(shí)REITs滾動投資，構(gòu)建保租房業(yè)務(wù)‘投、融、建、管、退’資本循環(huán)的關(guān)鍵一環(huán)?！鄙虾３峭犊毓晒煞萦邢薰军h委書記、董事長張辰告訴記者，“本次收購旨在響應(yīng)國家租售并舉的住房政策，同時擴(kuò)大公司租賃住房運(yùn)營規(guī)模，一方面，有助于打造、形成市屬國有產(chǎn)業(yè)集團(tuán)之間存量盤整的標(biāo)桿案例，既實(shí)現(xiàn)了本市重點(diǎn)區(qū)域存量保障性租賃住房資產(chǎn)的有效盤活，又促進(jìn)儀電集團(tuán)、城投集團(tuán)分別聚焦‘算力’和‘租賃住房’的主責(zé)主業(yè)，深化業(yè)務(wù)布局；另一方面，有利于國泰君安城投寬庭保租房REIT做大做強(qiáng)，推動城投集團(tuán)在主業(yè)領(lǐng)域形成‘投融建管退’良性循環(huán)?！?/p>

“站在盤活上海市屬及區(qū)屬存量資產(chǎn)的角度來看，這會是未來可持續(xù)發(fā)展的一個模式，將起到標(biāo)桿作用?！鄙虾３峭犊毓赏顿Y有限公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人補(bǔ)充表示，“畢竟，當(dāng)前‘重資產(chǎn)’的發(fā)展模式已難以為繼，通過資產(chǎn)上市，我們才能盤活資金并將其繼續(xù)投入到保租房項目的建設(shè)或收購中，真正完成‘開發(fā)-運(yùn)營-退出-再投資’的良性循環(huán)。未來，我們會以‘重資產(chǎn)投資’和‘輕資產(chǎn)運(yùn)營’相結(jié)合的方式，來擴(kuò)大投資及運(yùn)營規(guī)模?！?/p>

REITs保租房賽道有望持續(xù)擴(kuò)容

毫無疑問，隨著保租房供給的持續(xù)增多，保租房REITs市場的擴(kuò)容也將成為大勢所趨，并呈現(xiàn)出“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動的格局。

根據(jù)克而瑞預(yù)測，2025年保租房REITs的整體發(fā)行規(guī)模有望突破250億元。

本周，華夏北京保障房REIT擴(kuò)募發(fā)售完成，這是國內(nèi)首單完成擴(kuò)募發(fā)售的保障性租賃住房REIT。據(jù)記者了解，華夏北京保障房REIT此次采用定向擴(kuò)募、競價發(fā)售方式，共計向24個特定對象發(fā)售，最終發(fā)售價格為4.220元／份，擴(kuò)募發(fā)售基金份額共計約2.24億份，募集資金總額約為9.46億元（不含募集期利息）。

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，公募REITs市場發(fā)展到一定程度后，擴(kuò)募是走向成熟的必然選擇?，F(xiàn)階段，保租房REITs表現(xiàn)出了良好的抗周期性以及抗風(fēng)險能力，未來必將有越來越多的優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)項目通過首發(fā)或擴(kuò)募的形式完成資本化退出，為企業(yè)提供更加有效的金融支持。

值得一提的是，中金廈門安居REIT也于今年5月正式向證監(jiān)會提交了基金變更注冊請示，向上海證券交易所提交了基金產(chǎn)品變更暨擴(kuò)募份額上市申請，并獲得受理。

“本次擴(kuò)募是中金廈門安居REIT對基金‘首發(fā)+擴(kuò)募’雙輪驅(qū)動的有益實(shí)踐，擴(kuò)募有望助力基金在持續(xù)穩(wěn)健經(jīng)營的同時實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的不斷增值?！敝薪饛B門安居REIT的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，“一方面，擴(kuò)募符合監(jiān)管部門推動公募REITs‘提質(zhì)擴(kuò)容’的戰(zhàn)略方向，特別是保障房REITs被定位為兼具民生保障與市場收益的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這對市場也是一個良性擴(kuò)充。另一方面，保租房REITs擴(kuò)募意味著原始權(quán)益人可以提前更快速地收回部分成本，促進(jìn)更多保障性住房項目的落地?！?/p>

“站在投資人的角度，我們對于保租房REITs市場的擴(kuò)容表示歡迎。”一位保險機(jī)構(gòu)投資人告訴記者，“保租房REITs的保民生屬性和一定的投資者回報并不沖突，特別是保租房和公共租賃住房項目，得益于其強(qiáng)需求屬性及強(qiáng)穩(wěn)定性，此類資產(chǎn)更利于作為穩(wěn)健產(chǎn)品納入到各類投資人的資產(chǎn)配置組合中。在宏觀市場波動較大的背景下，其保障屬性的優(yōu)勢將愈發(fā)凸顯，未來預(yù)計有越來越多的投資人關(guān)注保租房賽道?！?/p>